Integralização do capital social
Inicialmente, é preciso esclarecer que a Integralização de Capital Social é o processo no qual o sócio da empresa entrega os valores prometidos na emissão do Contrato Social ou em Aditivos.
Esses valores, por sua vez, podem ser em dinheiro, bens móveis, bens imóveis e/ou títulos de crédito.
Havendo a escolha por esta modalidade, poderá ter incidência de imposto sobre esta operação: ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
Incidência do ITBI
A Constituição Federal prevê que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” (artigo 156, parágrafo 2º, inciso II).
Muitos municípios concordavam com a não incidência do ITBI sobre valor atribuído ao imóvel para fins de integração de capital social, entretanto, cobravam diferença do valor de mercado
O tema nunca foi pacifico e em Agosto de 2020, foi objeto de análise do Supremo Tribunal Federal. Os ministros, por maioria de votos, decidiram que o benefício não alcança o valor dos bens que excederem o limite do capital social a ser integralizado (RE 796376).
Reflexos após a decisão do STF
Duas recentes decisões de segunda instância ampliaram o alcance da imunidade de ITBI. Os Tribunais de Justiça de São Paulo (TJ-SP) e do Ceará (TJ-CE) definiram que o benefício constitucional vale também para contribuinte com atividade preponderante imobiliária.
Até então, só faziam jus à imunidade do ITBI as empresas que não tinham como atividade preponderante a imobiliária. Isso porque o artigo 37 do Código Tributário Nacional (CTN), traz expressamente essa ressalva.
O atual posicionamento dos tribunais é um excelente precedente para as empresas do setor imobiliário!
E qual o entendimento para o cálculo correto de ITBI nas hipóteses de compra de imóvel em Leilão Judicial?
Até o começo de 2022, as prefeituras do país cobravam o ITBI nos casos de leilão indevidamente, considerando o valor venal do IPTU, ou seja, sobre o preço que a própria municipalidade dá ao imóvel.
A transferência de propriedade para imóvel arrematado em leilão judicial suscita muitos questionamentos sobre a base de cálculo do ITBI.
O STJ, há anos, debate se a base de cálculo do imposto seria o valor da arrematação ou o valor de venda do imóvel. Existe diferença significativa, pois imóveis leiloados podem ser arrematados por preços bem inferiores aos de mercado.
O entendimento atual, confirmado recentemente em março de 2022 é que a arrematação realizada judicialmente permite a aquisição de imóveis por preço inferior ao da avaliação, ou seja, o preço de fato pago na aquisição do imóvel. O valor atribuído não é o consumado nessa forma de venda, e não há lógica jurídica para sustentar a prevalência do valor de avaliação como base de cálculo do tributo, logo deve ser aplicado o valor da transação – REsp 1.937.821, Tema 1113.
Assim foram seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte gozada presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”
No mesmo compasso, muitos proprietários já estão se valendo dos seus direitos e em janeiro/2023, o Escritório Ricardo Monteiro Advogados representou uma Construtora e logrou êxito sobre a tese via mandado de segurança contra o Município de Carapicuíba em São Paulo, o processo discutiu a aquisição de 73 imóveis, requerendo judicialmente que a base de ITBI seja o valor da transação e não o valor venal ou comercial do imóvel, e o magistrado, sabiamente, assim decidiu:
Há repetição de demandas, efetivas e potenciais e, mais recentemente, o IRDR foi afetado ao julgamento dos recursos repetitivos pelo C. STJ, no Recurso Especial n.1.937.821/SP, processo-paradigma do Tema nº 1113 em 03 de março de 2022.
A base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), portanto, deve ser o valor da transação imobiliária, sobretudo porque ausente qualquer elemento contrário, traduzindo-se a tentativa da Municipalidade de impor valor diverso, unilateral e sem respaldo em regular e específico processo administrativo, em violação a direito líquido e certo do impetrante (proprietário).
Isto posto, presentes os requisitos legais e autorizadores, DEFIRO a tutela provisória para determinar às Impetradas (Prefeitura) que expeçam a guia para recolhimento do ITBI, tendo como base de cálculo o valor real do negócio, tal como declarado em Escritura Pública, para que assim os Impetrantes possam recolher o imposto e submeter o ato ao pertinente registro imobiliário. Processo 1000967-35.2023.8.26.0127 TJ-SP.
A decisão é um avanço significativo para os proprietários de imóveis, pois poderão, com apoio jurídico especializado, requerer os mesmo direitos aplicados ao caso exposto tanto para os casos de arrematação de imóvel em leilão como também nas transações imobiliárias de compra e venda!
Perspectivas no setor imobiliário
As empresas poderão requerer a restituição dos valores pagos nos últimos cinco anos, além de, para cada nova operação, não precisar arcar com um ITBI até então exigido na integralização de imóvel. O imposto varia entre 2% e 3%, a depender do município.
Como se trata do setor imobiliário, que costuma fazer essa operação com frequência, os valores podem ser significativos, onde faz-se necessário análise jurídica caso a caso para firmar as novas estratégias de mercado e para avaliação técnica de ajuizamento de ações de ressarcimento.
