VÍCIOS CONSTRUTIVOS – Quais são os direitos do consumidor?
Aquisição de um imóvel próprio é o desejo da maior parte das pessoas, porém, mesmo com significativo investimento em muitos casos os consumidores são expostos a uma situação que não previam diante de problemas com a obra.
O que são vícios construtivos?
Os chamados vícios construtivos são anomalias, defeitos ou imperfeições encontradas em um imóvel e podem acarretar em rachaduras, vazamentos e outros tipos de depreciação do imóvel. No mundo das construções civis existem diversas regras que devem ser obedecidas para o sucesso da obra, uma das principais é a ABNT NBR 13752. Por isso, durante sua execução é imprescindível regular supervisão técnica para que problemas sejam evitados.
O que é ABNT NBR 13752?
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por meio desta norma, define um vício construtivo como “anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção”.
Vício construtivo é a mesma coisa que defeito?
Não! É importante diferenciar o vício do defeito, ambos com significados semelhantes e que podem até aparentar ser a mesma coisa, mas os processos judiciais envolvendo os dois são significativamente distintos. De forma breve, os vícios são erros no planejamento ou execução da obra que diminuem o valor do patrimônio do imóvel ou até o tornam impróprio para moradia. Por outro lado, um defeito é quando um vício foi tão grave que houve dano ao consumidor, como desmoronamentos ou falhas elétricas que resultem em incêndios. Ou seja, é possível ter um vício sem um defeito, mas não há como ter um defeito sem um vício construtivo anterior.
Quais são os tipos de vícios construtivos?
Os erros construtivos podem ter características distintas. Assim, é importante destacar os três tipos que podem ser observados: vícios aparentes, vícios ocultos e vícios de segurança e solidez.
Vícios aparentes
Como o nome indica, são aqueles possíveis de observar sem a utilização de ferramentas, chegando à conclusão, visualmente, de que há uma falha. Como alguns exemplos temos uma janela quebrada, uma porta rachada, pintura mal feita e qualquer outro problema aparente aos olhos.
Vícios ocultos
Ao contrário do aparente, esse vício é mais difícil de ser percebido, seja por ter sido camuflado ou por aparecer apenas após um certo tempo de uso, geralmente sendo diagnosticado por alguém com formação técnica. Como exemplos de vícios ocultos temos o deslocamento de revestimentos causados pelo mau assentamento, problemas de tubulações ou ainda problemas elétricos.
Vícios de segurança e solidez
Esse é considerado o vício mais importante de ser observado e prevenido, afinal, é referente à segurança do cliente e dos vizinhos da região onde a construção está localizada. São exemplos as infiltrações de água, umidade significativa e perigos de incêndio.
Quais as responsabilidades dos envolvidos?
A responsabilidade por vícios ou defeitos é estabelecida pela lei de forma objetiva, ou seja, sem a necessidade de impor culpa. O artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) determina que o fornecedor responda adequadamente aos vícios e defeitos presentes desde que o consumidor cumpra o seu dever de apresentar os danos causados pelo problema identificado.
O que devo fazer se o meu imóvel se encontra com vícios construtivos?
O consumidor e proprietário tem o prazo de 90 dias para pedir ao construtor a reparação do dano, conforme o artigo art. 26, II, § 3º do CDC, prazo este que deve ser contado desde o recebimento das chaves ou da constatação do vício. De modo que se comprova a necessidade de visitação técnica e acompanhamento da obra.
Quais as obrigações da construtora?
Após a comprovação da responsabilidade do vício ou defeito, a construtora passa a ter uma série de obrigações. Essencialmente, após a apresentação dos problemas, o fornecedor tem um prazo de trinta dias para corrigi-los. Caso não sejam resolvidos nesse prazo, a construtora está exposta a responder com um desses serviços, por escolha do consumidor:
- Substituir o produto por outro da mesma espécie em perfeitas condições de uso.
- Restituir a quantia paga.
- Abatimento proporcional do preço.
- No caso de defeito, o consumidor tem direito à indenização caso apresente evidências de seus danos e perdas.
Qual o entendimento do judiciário sobre vícios construtivos?
De modo geral, diante de provas que comprovem o dano sofrido pelo consumidor o judiciário tem reconhecido o dever de indenizar.
Empreitada de mão de obra para construção de uma casa. Vícios construtivos reconhecidos. TJ-SP – 1000400-59.2021.8.26.0099.
Vícios construtivos reconhecidos por perícia técnica. Cobertura para vícios construtivos reconhecida pelo STJ. Prova pericial conclusiva a respeito. Pedido acolhido. Multa devida. TJ-SP 0005945-08.2004.8.26.0590.
Existem medidas preventivas?
Sim! Laudos técnicos são ações preventivas essenciais, que devem ser realizados por um equipe técnica especializada, preferencialmente por profissionais diferentes daqueles que realizaram a obra. Vale ressaltar que o laudo técnico é benéfico tanto para a construtora quanto para o consumidor, pois garante que o cliente receba o produto desejado e ainda comprova para a construtora que ela entregou o imóvel em perfeitas condições, evitando ações judiciais futuras.
E, principalmente, o contrato de execução e gerenciamento de obra deve ser revisado por um especialista, de forma que é muito importante o apoio jurídico preventivo para avaliar as cláusulas contratuais, prazos e especificar os direitos do consumidor para uma eventual discussão judicial.
O que um contrato de execução de obra precisa ter para garantir os direitos do consumidor em uma reforma ou construção?
1 – Descrição detalhada da obra: O contrato deve descrever de forma clara e detalhada o escopo da obra, incluindo materiais e serviços a serem utilizados, cronograma de execução, prazo para entrega e qualquer outra informação relevante.
2 – Preço: O contrato deve estabelecer o preço total da obra, incluindo os valores de materiais, mão de obra, taxas e impostos, entre outros.
3 – Forma de pagamento: O contrato deve definir a forma de pagamento, incluindo o valor a ser pago em cada etapa da obra, as datas de vencimento e as penalidades em caso de atraso ou inadimplência, além de qual a regra de pagamento, se por medição ou por tempo de duração.
4 – Garantias: O contrato deve prever garantias em relação à qualidade da obra e dos materiais utilizados, bem como eventuais defeitos ou vícios apresentados após a conclusão da obra.
5 – Responsabilidades: O contrato deve definir as responsabilidades de cada parte em relação à execução da obra, incluindo prazos, qualidade, segurança, obrigações fiscal, previdenciária e trabalhista, acompanhamento por responsável técnico (arquiteto, engenheiro ou técnico de edificações) e documentação legal de obra.
6 – Retenções: O contrato desejavelmente deve prever a retenção de uma parte do orçamento para minimizar o risco de que a execução efetiva não acompanhe o fluxo de pagamentos, bem como para assegurar riscos de novos custos de refazimento de itens mal executado ou até mesmo não entregues.
7 – Rescisão: O contrato deve prever as condições para rescisão do contrato, incluindo motivos, prazos e eventuais penalidades.
É importante que o consumidor sempre procure elaborar um contrato especifico para o seu caso e, se possível, com a ajuda e orientação de um advogado especializado na área que incluirá todas as cláusulas necessárias para lidar com os mais diversos cenários jurídicos, garantindo assim a proteção contratual do proprietário.
