Com a vertiginosa valorização dos imóveis de todo tipo desde 2007, investidores com recursos mais limitados que as grandes companhias imobiliárias têm obtido excelentes resultados com arrematação de imóveis em leilões judiciais.
Isso porque os imóveis são arrematados por valores bem inferiores ao valor de mercado, chegando, em muitos casos, ao dobro do que de fato o mercado pagaria por um imóvel semelhante ao que foi levado a público leilão.
Importante notar que a aquisição de imóveis em leilões judiciais é modo originário de aquisição, ou seja, sana os vícios anteriores – excetos os decorrentes do próprio leilão – razão pela qual o perfeito entendimento jurídico acerca da matéria se faz indispensável para aquele que pretende investir neste seguro e lucrativo negócio.
Os leilões judiciais decorrem de processos em fase ou rito executivo, pelo qual se busca liquidar dívida líquida e certa contra devedores. O crédito pode ser de natureza Trabalhista, Civil ou Tributária. Tanto a Justiça do Trabalho quanto a Justiça Estadual possuem sistemas de leilões eletrônicos próprios e autônomos entre si.
Os imóveis ofertados em públicos leilões decorrem da penhora de ativos dos devedores. Uma vez penhorado o bem, segue-se à sua avaliação e posterior público leilão. Note que do momento da penhora, até a avaliação e posterior público leilão, muito tempo flui, justificando assim a grande vantagem desse formato de negócio, visto que no próprio curso do processo judicial de alienação forçada já ocorre de o bem sofrer significativa valorização em relação ao valor da avaliação.
Os imóveis são levados à hasta pública em dois atos: primeira e segunda praça. A primeira praça se dá pelo valor de avaliação do imóvel. Não havendo lances, segue-se à segunda praça, que se dará pelo valor da dívida, desde que o valor não torne o bem leiloado alienado a valor “vil”, ou seja, absurdamente inferior ao seu valor de avaliação.
Em São Paulo, pelo Provimento CSM 1625/2009 do Tribunal de Justiça, foi implantado o sistema de alienação judicial eletrônica, ou seja, regulamentou os sites de leilões judiciais. No âmbito da Justiça do Trabalho, o Provimento GP/CR 13/2006 também regula a prática dos leilões judiciais eletrônicos. Tais regulamentos beneficiaram credores e devedores pela celeridade e transparência nos procedimentos de alienação judicial, razão pela qual só tendem a crescer.
Recomendáveis algumas cautelas: assessoria jurídica para evitar participar de leilões anuláveis; cadastrar-se em sites de leilões judiciais habilitados; leitura detalhada do Edital do leilão, identificando se dele constam as dívidas e se o leilão é integral ou parcial; conhecimento da condição de ocupação do imóvel (se com ou sem ocupantes). Serão de responsabilidade do arrematante todas as despesas relativas à transferência dos imóveis, tais como ITBI, registros e outras despesas pertinentes e, ainda, o arrematante deve adicionar ao custo do lance a comissão do leiloeiro e os honorários do profissional que assessorará juridicamente a operação.
