O mercado de loteamentos está lastreado, em sua grande maioria, por operações respaldadas por Contratos de Parceria, através do qual o titular de uma gleba contrata junto à empresa especializada, o desenvolvimento de estudos, projetos, infraestrutura e comercialização de lotes urbanizados, mediante repartição de receitas decorrentes desse negócio.
A aprovação de um loteamento urbano passa pela análise de viabilidade técnica e econômica da gleba, obtenção de diretrizes de uso e ocupação de solo, desenvolvimento de projetos, aprovações preliminares junto ao município, aprovação junto aos demais órgãos competentes (leia-se em São Paulo o Graprohab), validação final junto ao município e, por fim, o registro do empreendimento junto ao Oficial de Imóveis competente, possibilitando assim o início das vendas.
Nota-se, portanto, serem diversas as etapas até o efetivo início da comercialização do empreendimento, do que podem resultar divergências entre o proprietário da terra e o parceiro loteador.
O Contrato de Parceria puro e simples, embora não possua previsão legal expressa, é um formato recorrente no mercado e que tem sua origem no longínquo Estatuto da Terra. Segundo o artigo 425 do Código Civil, por ser o Contrato de Parceria um instrumento atípico, vale o quanto pactuado no documento de acordo.
Em sua essência, a Parceria pura e simples é instrumento que não pode ser registrado na matrícula do imóvel, o que representa grande grau de exposição para o loteador, já que nestes casos, a facilidade para rescisão pode acarretar prejuízo aos investimentos realizados. Todavia, existem modelagens contratuais que conferem maior segurança do que o simples contrato de parceria.
De outro lado, o proprietário de gleba que não souber lidar adequadamente com o negócio Parceria pode se tornar refém de um contrato intencionalmente firmado com o intuito puro e simples de, por exemplo, impedir o desenvolvimento de um projeto que não venha a ser interessante ao loteador até a ocorrência de determinada situação mercadológica, entre outras situações.
Importante considerar também que no decorrer do curso da parceria, situações adversas podem prejudicar a dinâmica do projeto. Igualmente questões não bem elucidadas, ou até mesmo omitidas intencionalmente no contrato podem relegar severos problemas aos proprietários de glebas.
Exemplos clássicos disso são algumas das seguintes indagações: desapropriações e alterações de legislação de uso e ocupação do solo conferem direito ao loteador? A paralisação ou atraso na entrega da obra vincula quem? Na ocorrência de dano ambiental, de quem será a responsabilidade? A tributação da operação se dá em que formato? O loteador é um empreiteiro e presta um serviço ao dono da terra? Na ocorrência do falecimento do proprietário da terra, cessa o contrato?
Por fim, a Parceria possibilitou até aqui grande alavancagem ao setor de loteamentos, mas prescinde de melhor entendimento entre parceiros loteadores e proprietários de terra, sob pena de perda do momento de lançamento de produtos no mercado, em virtude da evolução inadequada do projeto face aos problemas decorrentes da falta de entendimento entre as partes.
