Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU
Todos os anos, os proprietários de imóveis, precisam se preocupar com o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que tem previsão no artigo 156, Inciso I, da Constituição da República de 1988.
Este tributo incide sobre a propriedade imobiliária de todos os tipos: residências, prédios comerciais ou industriais, terrenos e até mesmo chácaras que estejam na região urbana, ou ainda, conforme previsão do artigo 32 do Código Tribunal Nacional, quando um dos seguintes serviços públicos seja mantido:
Meio fio ou calçamento; Abastecimento de água; Sistema de esgotos sanitários; Rede de iluminação pública; Escola primária e/ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km;
Mas para que serve o IPTU ?
O valor arrecadado deve ser utilizado para:
- construir sistemas de saneamento e esgoto;
- melhorar a pavimentação das ruas;
- ampliar e reparar a rede de iluminação pública
- e ainda pode ser utilizado para investir em saúde, educação, segurança, entre outros serviços voltados para o bem-estar da população do município.
O que é valor venal?
Trata-se de uma estimativa de preço para compras e vendas que o Poder Público estipula para determinados bens. Então, para calcular o imposto são considerados três principais pontos: localização da propriedade; tamanho do terreno e a área construída (avaliada em metros quadrados).
E como é feita a cobrança ?
Sobre o valor venal é aplicado uma alíquota determinada pelo município, o resultado é o valor final do imposto que será cobrado do contribuinte proprietário do imóvel urbano.
Ex. R$ 250.000,00 (valor venal) x 0,86% (alíquota) = 2.150,00 (valor do IPTU).
Existem possibilidades de desconto do imposto ?
Sim! É Sempre importante observar as regras especificas da Prefeitura, todavia, normalmente são considerados os seguintes pontos para concessão de desconto no imposto:
vegetação arbórea, declarada de preservação permanente; e imóveis de caráter histórico, cultural ou paisagístico, preservados por lei municipal;
É possível ter a isenção do imposto?
Sim! Existem casos em que a lei municipal pode prever situações que garantam a isenção de IPTU, como imóveis rurais ou sem aproveitamento. Entretanto, vale ressaltar que a regra varia de acordo com cada cidade. Como se trata de um tributo pago ao município, as prefeituras é que definem as regras aplicadas. Por regra, são considerados os seguintes casos:
- Aposentado ou pensionista que só tenha um imóvel de valor e área limitados;
- Beneficiário de Programa Social;
- Entidades culturais ou Templos;
- Portadores de Moléstias graves
Se o imposto estiver errado, como fazer a revisão do calculo de IPTU ?
Inicialmente o proprietário deve contratar um profissional capacitado que faça análise de imóveis para fazer um laudo de avaliação especifico, caso o resultado comprove alguma divergência do calculo é possível questionar a prefeitura mediante abertura de um processo administrativo que fará a revisão do imposto.
Na hipótese da Prefeitura se negar a avaliar ou regularizar a situação, o contribuinte deve propor a ação revisional de IPTU na esfera judicial.
Como o judiciário tem se posicionado sobre revisão de IPTU ?
A questão não é pacifica, todavia, o contribuinte que discordar dos lançamentos feitos pela prefeitura, pode, com o apoio de uma equipe técnica especializada em IPTU obter bons resultados, como se vê:
O Município de Carapicuíba/SP foi condenado a restituir os valores pagos com base de calculo incorreta englobando uma revisão dos últimos 5 anos, a prova pericial constatou que o valor venal atribuído ao imóvel (R$ 12 milhões) era muito superior ao valor de mercado (R$ 5 milhões). A Prefeitura recorreu da decisão, mas a sentença foi mantida pelo Tribunal de São Paulo.
(TJ-SP – Processo 1010299-36.2017.8.26.0127, Relator: Henrique Harris Júnior da 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 15/04/2020)
Em outro caso, o Município de Sorocaba/SP foi obrigado pelo Tribunal de São Paulo a suspender a execução fiscal contra o contribuinte no valor de R$ 199.965,59, devido a prova nos autos que o crédito tributário não era exigível, pois se utilizou de base de calculo incorreta. A Prefeitura recorreu até o Superior Tribunal Federal que manteve a decisão, garantindo a isenção do imposto.
(TJ-SP – Processo 0515773-22.2010.8.26.0602, Juíza: Karina Jemengovac Perez da Vara da Fazenda Pública de Sorocaba, Data de Publicação: 23/11/2013)
Nos dois casos os Autores foram representados por este escritório.
Principais Teses Possíveis de Discussão de IPTU no Judiciário
- Redução do imposto em Imóvel atingido por enchente;
- Revisão do imposto por eventual erro na fixação do Valor Venal do Imóvel – apurado por perícia;
- Revisão do imposto devido à existência no imóvel de maciça área arbórea (árvores) que limite sua utilização.
- Revisão do imposto devido à existência de Área de Preservação Permanente – APP no imóvel;
- Não incidência do Imposto em Imóvel com destinação Rural que esteja em localização urbana;
Além dessas possibilidades, atualmente, o Tribunal de São Paulo tem assegurado as Incorporadoras a Extinção de Execução Fiscal que busca a Cobrança retroativa de IPTU sobre englobamento de imóveis, que ocorre quando terrenos vizinhos são adquiridos para o lançamento de um único empreendimento, evitando assim, uma cobrança em duplicidade.
No novo lançamento de IPTU, a Prefeitura de São Paulo desconsidera que os impostos foram quitados de forma individualizada e aplica alíquota superior a anteriormente praticada, dado que o novo cálculo tem como base o tamanho total do empreendimento. Em diversos casos, o judiciário anulou a cobrança indevida!
Processos: 1557846-58.2019.8.26.0090; 1570423-05.2018.8.26.0090 e 1567157-10.2018.8.26.0090
De modo geral o Imposto Predial não é novidade, todavia, muitos contribuintes, proprietários de imóveis, não têm conhecimento dos seus direitos, ou que as Prefeituras podem incorrer em situações como as que tratamos aqui, isto é, que indiquem a necessidade de reavaliação do imposto, ou, eventualmente, que ofereçam algum beneficio fiscal.
Portanto, é fundamental consultar um profissional jurídico capacitado e de confiança para que ele analise a legislação aplicável ao seu município e identifique se é possível a revisão, redução ou até mesmo a isenção do pagamento de IPTU.
