O QUE É UMA COOPERATIVA HABITACIONAL ?
A cooperativa habitacional se tornou uma grande tendência entre as pessoas que buscam economia ao realizar o sonho da casa própria, traduzindo-se como a união de pessoas com o objetivo de construir um empreendimento imobiliário.
Para que aconteça a construção, os cooperados contribuem mensalmente, de forma livremente definida e sem intermediário, a operação, como um todo, é feita sem visar lucros e tem como base legal a Lei Complementar 130/2009 – que dispõe sobre o Sistema Nacional de Crédito Cooperativo.
No caso, a cooperativa presta o serviço de administrar o dinheiro que foi reunido pelos cooperados para a construção do empreendimento que servirá a todos.
Considerando que a cooperativa não deve visar o lucro, o preço do imóvel, por consequência e em tese, é mais acessível do que se comparado a outro que foi adquirido com construtora ou incorporadora. Mais um ponto que desencadeia o interesse dos consumidores é a diferença de preço nos custos, pois existe a possibilidade de adquirir materiais para a construção por um menor preço, tendo em vista a quantidade que é adquirida.
QUAIS CUIDADOS DEVEM SER TOMADOS?
Assim como em toda contratação, o contratante precisa realizar algumas diligências para verificar a regularidade das partes envolvidas, e algumas delas são:
1- Confira o Registro: Descubra se a cooperativa tem ata de constituição e estatuto registrados na Junta Comercial, solicite o contrato atual e regimento interno, verifique se a cooperativa possui inscrição na Organização dos Cooperados do Estado, se esta é ligada à Organização das Cooperativas do Brasil (OCB) e se há registro do CNPJ na Receita Federal;
2- Analise a reputação: Verifique quem são os fundadores, administradores e quem ocupa a diretoria da Cooperativa. Pesquise se a cooperativa já fez o empreendimento e se existem reclamações. Faça uma pesquisa online, solicite certidões de regularidade e consulte o site do Reclame Aqui e a eventual existência de processos no portal do Jus Brasil.
3- Verifique os documentos: Após ter acesso aos documentos é muito importante fazer a leitura com atenção, caso já tenha adquirido o empreendimento, é importante saber que esses são cuidados iniciais, todavia, você deverá acompanhar a evolução da obra e documentos legais até que o imóvel seja entregue.
QUAIS OS MAIORES PROBLEMAS AO CONTRATAR COM COOPERATIVA HABITACIONAL ?
Em regra, os maiores problemas estão atrelados ao atraso na obra e prestação de contas dos custos.
Existem casos de fraudes nas eleições da cooperativa, falta de explicações sobre o uso do dinheiro da cota-parte entregue pelo cooperado, ausência de informações sobre problemas com as obras ou omissões de termos e prazos pela administração.
Os atrasos na entrega dos imóveis são a maior causa de ações no judiciário contra cooperativas, independente do motivo, não respeitar os prazos fere o direito do cooperado, é ilegal e justifica o ajuizamento de uma ação contra a cooperativa.
É POSSIVEL CANCELAR O CONTRATO?
Sim! Na grande maioria dos casos, os contratantes, ora cooperados, possuem frágil situação financeira e diante do pouco conhecimento contratual, por muitas vezes, assinam contratos que cobram multas altíssimas para permitir a desistência da compra, tornando demasiadamente desproporcional o contrato.
O Poder Judiciário considera abusiva qualquer cláusula que ultrapasse os limites do Código de Defesa do Consumidor. Em São Paulo, há decisões que autorizam o cancelamento do contrato por culpa exclusiva da Cooperativa e ainda determinam a devolução de 80 a 100% das parcelas pagas, veja os julgados abaixo:
COOPERATIVA HABITACIONAL – Atuação no mercado imobiliário como se incorporadora fosse – Adesão de associado a toda evidência no escopo exclusivo de conquista do sonho da casa própria – Relevância causal do negócio jurídico a ser considerada – Particular natureza da cooperativa que não tem o condão de afastar a incidência das normas protetivas do CDC – Atraso da obra incontroverso nos autos – Ausência de justificativa para tanto – Inadmissível imputação do risco do empreendimento aos cooperados – Hipótese de quebra objetiva do contrato – Restituição das parcelas pagas a ser efetivada no valor integral corrigido, sem qualquer parcela de abatimento, por não se tratar de desistência da cooperada, mas sim de rescisão contratual determinada pelo inadimplemento contratual da empreendedora ré – Sentença de procedência mantida por seus próprios fundamentos (TJ-SP – APL: 0110257-06.2011.8.26.0100, Relator: Airton Pinheiro de Castro – Data de Publicação: 01/06/2015)
E ainda:
Compra e Venda de Imóvel – Cooperativa Habitacional – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Rescisão contratual por culpa da vendedora – Devolução da totalidade das quantias pagas – Sucumbência majorada – Aplicação do § 11 do artigo 85 do CPC – Recurso não provido. (TJ-SP – AC: 1005798-06.2020.8.26.0007, Relator: A.C.Mathias Coltro – Data de Publicação: 15/02/2021).
COMO POSSO PRESERVAR MEUS DIREITOS AO CONTRATAR COM UMA COOPERATIVA HABITACIONAL ?
Em posse de todos os documentos, se possível, com a ajuda de um profissional, conferir, detalhadamente todas as informações, observar se existem cláusulas abusivas ou informações faltantes. Um grande ponto de atenção é conferir se há expressamente o prazo previsto de entrega do empreendimento e quais as medidas serão adotadas em caso de atraso.
Paralelamente, se o imóvel já foi adquirido, recomenda-se que sejam feitas diligências especificas onde será construído o empreendimento: É necessário verificar se a matrícula esta regular perante o registro de imóveis, se há penhoras ou indisponibilidades averbadas como, por exemplo, usufruto ou hipoteca e se as certidões municipais estão regulares.
O apoio jurídico especializado pode começar no momento da assinatura do contrato, onde o profissional irá procurar por falhas ou omissões no documento e poderá resguarda-lo durante toda a evolução da obra, e, eventualmente, caso a cooperativa não entregue o imóvel no prazo ajustado, ou sejam apuradas irregularidades na administração, este profissional poderá ajuizar uma ação competente que obrigue a cooperativa cumprir os termos acordados ou reembolsar o consumidor pelos danos enfrentados.
