O mercado de loteamentos está lastreado, em sua grande maioria, por operações respaldadas por Contratos de Parceria, através do qual o titular de uma gleba contrata junto à empresa especializada, o desenvolvimento de estudos, projetos, infraestrutura e comercialização de lotes urbanizados, mediante repartição de receitas decorrentes desse negócio.

A aprovação de um loteamento urbano passa pela análise de viabilidade técnica e econômica da gleba, obtenção de diretrizes de uso e ocupação de solo, desenvolvimento de projetos, aprovações preliminares junto ao município, aprovação junto aos demais órgãos competentes (leia-se em São Paulo o Graprohab), validação final junto ao município e, por fim, o registro do empreendimento junto ao Oficial de Imóveis competente, possibilitando assim o início das vendas.

Nota-se, portanto, serem diversas as etapas até o efetivo início da comercialização do empreendimento, do que podem resultar divergências entre o proprietário da terra e o parceiro loteador.

O Contrato de Parceria puro e simples, embora não possua previsão legal expressa, é um formato recorrente no mercado e que tem sua origem no longínquo Estatuto da Terra. Segundo o artigo 425 do Código Civil, por ser o Contrato de Parceria um instrumento atípico, vale o quanto pactuado no documento de acordo.

Em sua essência, a Parceria pura e simples é instrumento que não pode ser registrado na matrícula do imóvel, o que representa grande grau de exposição para o loteador, já que nestes casos, a facilidade para rescisão pode acarretar prejuízo aos investimentos realizados. Todavia, existem modelagens contratuais que conferem maior segurança do que o simples contrato de parceria.